掘金万亿城市更新：政策、科技双轮驱动，重塑未来城市格局

1、城市更新行业概述

城市更新是指对城市建成区内空间形态、功能业态、人居环境及社区网络进行持续改善和提升的系统性工程。它超越了传统的“旧城改造”，核心在于盘活存量资产、传承历史文脉、补齐功能短板、注入新兴活力，是实现城市从“增量扩张”向存量提质发展模式转型的关键路径，涵盖综合整治、功能改变与拆除重建等多种模式。

城市更新行业发展历程

资料来源：普华有策

目前，中国城市更新已进入规模化、制度化、多元化推进的新阶段。老旧小区改造、老旧厂区转型、历史文化街区活化、城中村治理成为四大主战场。“政企联动”模式成为主流，金融工具（如专项债、REITs）不断创新。同时，行业面临资金平衡难、产权复杂、长期运营能力要求高等挑战。市场规模庞大，“十四五”期间年均拉动投资超万亿元，预计“十五五”期间将持续放量。

2、城市更新产业链总结及影响

城市更新产业链是一条涵盖“投、融、建、管、退”全周期的长链条。上游主要为资金端（政策性银行、商业银行、专项基金、REITs）与智力技术端（策划规划、建筑设计、技术咨询）。上游的资金成本与可获得性直接决定了项目的启动规模与推进速度，而前沿的规划理念与绿色低碳技术方案则是项目价值创造的原点。

中游是实施主体，包括投资开发商（央企国企、混合所有制企业、专业城市更新企业）和建筑工程商。中游企业的核心能力在于项目落地、成本控制与多专业统筹，其执行效率直接影响项目周期与初期质量。下游则由资产运营商、物业服务商和产业内容服务商构成，负责项目建成后的长期运营、产业导入和社区服务。下游的运营能力直接决定了资产的长期现金流和增值潜力，是项目最终成败的关键。产业链的核心影响在于，上游的金融创新（如公募REITs）为下游的长期运营提供了退出渠道，从而激活了中游的投资热情，形成了“投资-建设-运营-资本化”的良性闭环。同时，下游市场对智慧、绿色、健康空间的需求，反向驱动中上游采用更先进的技术与设计理念。

3、城市更新行业竞争格局

当前中国城市更新市场呈现 “三足鼎立、多元共生” 的竞争格局。

城市更新行业竞争格局

资料来源：普华有策

未来竞争的关键将从“获取资源”转向 “综合运营能力” 的比拼，具备“投资-改造-运营-资本运作”全链条能力的综合服务商将脱颖而出。

4、驱动城市更新发展的核心因素

（1）顶层政策驱动

“十四五”规划纲要确立“实施城市更新行动”的国家战略地位，2025年国办37号文提出“加快场景培育和开放”提供了具体落地路径，结合中央经济工作会议对“优化房地产政策”、“推动城乡融合”的部署，共同构成了从宏观战略、中观场景到微观实施的完整、持续且层次分明的政策支持体系，为行业提供了长期稳定的发展预期。

（2）经济发展内在需求

中国城镇化进入以“存量提质”为核心的下半场。城市更新通过盘活低效存量资产，直接创造有效投资，并依托智慧商圈、文旅融合等新场景培育新型消费，成为连接有效投资与新兴消费、同步优化供给与需求的关键经济引擎，是推动经济高质量发展、培育新增长点的重要内在路径。

（3）社会民生迫切诉求

项目直接回应人口老龄化、老旧小区改造、“一老一小”服务设施短缺等紧迫民生需求。同时，提升城市在防洪排涝、消防安全、基础设施老化等方面的安全韧性，以及保护历史文脉、促进社区融合，共同构成了城市更新必须承载的多元社会使命，是其获得广泛社会支持的根基。

（4）技术革命与场景赋能

人工智能（AI）、建筑信息模型（BIM）、城市信息模型（CIM）及物联网（IoT）正从辅助工具升级为核心生产力。AI赋能从智能设计扩展到未来社区的无人化服务与智慧运维；BIM/CIM与IoT结合，是构建城市数字孪生、落地智慧社区与“全空间无人体系”等国家级新场景的底层支撑，革命性地提升全生命周期管理效率与精细度。

（5）金融创新与闭环驱动

基础设施公募REITs向消费设施、保障性租赁住房等领域扩围，为持有运营型项目提供了市场化的退出渠道。这根本性地改变了行业的估值逻辑和商业模式，吸引保险、养老金等长期资本支持，使注重长期运营的商业模式在财务上得以成立，为行业可持续发展注入了关键血液。

（6）数字中国战略载体驱动

在“数字中国”与“智慧城市”国家战略全面落地的背景下，城市更新作为物理空间再造的过程，被赋予了建设城市数字基座、集成智慧应用的核心任务。政策对开放智慧市政、交通、安防等场景的强制性与鼓励性要求，使得数字化与智能化已成为项目获取支持、提升未来竞争力的必备要素和准入门槛。

4、城市更新行业主要壁垒构成

（1）政策与审批壁垒

城市更新项目涉及规划、土地、建设、文保等多部门审批，流程复杂且具有不确定性。各地政策细则差异大，地方实践中的“一事一议”常态化，对企业的政府关系协调与政策理解能力提出极高要求。

（2）资金与资本壁垒

项目具有前期投入大、回报周期长、现金流回收慢的特点。传统信贷模式难以完全匹配，严重依赖企业自有资金或创新型融资工具。对于民营企业而言，融资成本高、渠道窄是普遍面临的挑战。

（3）技术与管理壁垒

不同于新建，更新项目面临条件复杂（如地下管网不清、结构老化）、需在运营中施工、与众多产权方协调等技术与管理难题。要求企业具备深厚的既有建筑处理经验、精细化的工程管理能力和复杂利益协调能力。

（4）长期运营与资源整合壁垒

成功的更新依赖于后期的持续优质运营和产业导入。这要求企业不仅懂“建设”，更要懂“产业”、“商业”和“服务”，需要构建跨领域的资源生态圈和专业的运营团队，形成较高的软性壁垒。

（5） 社会与风险壁垒

项目涉及大量原住民、商户、租户，公众诉求多元，容易引发社会舆情风险。拆迁谈判、安置补偿、历史保护等社会问题处理不当，可能导致项目停滞，构成重大实施风险。

北京普华有策信息咨询有限公司《“十五五”城市更新行业深度研究及趋势前景预测报告》系统剖析了中国城市更新行业的全景。首先界定行业内涵与发展历程，明晰其从“大拆大建”到“精细运营”的范式转变。报告深入分析了以“十四五”规划及2025年中央经济工作会议精神为核心的政策环境，梳理了关键政策工具。通过PEST模型解析宏观驱动力，并结合AI、数字孪生、绿色低碳等技术前沿，展望新场景。报告对产业链（上游资本/设计、中游开发/建设、下游运营/服务）进行了供需与影响分析，并呈现了以国企、龙头房企、专业运营商为主的竞争格局与重点玩家。最后，报告研判了未来发展趋势，识别了在可持续发展与科技赋能下的投资机遇与核心风险，为各方参与者提供战略参考。

目录

报告摘要

1.1 核心观点与主要结论

1.1.1 行业宏观趋势定调

1.1.2 关键数据与市场前景概览

1.1.3 给不同市场主体的核心建议

1.2 研究背景与方法论

1.2.1 研究背景：时代命题与政策周期交汇

1.2.2 研究方法：定量与定性结合

1.2.3 数据来源与统计口径说明

1.2.4 报告统计与预测时间范围界定（“十四五”总结，“十五五”展望）

第一章 城市更新行业概述与范畴界定

1.1 城市更新的定义与核心内涵演变

1.1.1 全球语境下的城市更新概念演进

1.1.2 中国从“旧城改造”到“城市更新”的范式深度转移

1.1.3 “留改拆”并举内涵的四级解析：理念、原则、标准、工具

1.2 城市更新的主要类型体系

1.2.1 按更新对象划分

1.2.1.1 老旧小区综合整治

1.2.1.2 老旧厂区（工业遗存）转型升级

1.2.1.3 老旧街区（商业区）活力重塑

1.2.1.4 城中村系统治理与改造

1.2.2 按更新模式与强度划分

1.2.2.1 综合整治类（微更新）

1.2.2.2 功能改变类（有机更新）

1.2.2.3 拆除重建类（全面更新）

1.2.3 按空间规模划分

1.2.3.1 项目级点状更新

1.2.3.2 片区级统筹更新

1.2.3.3 区域级战略更新

1.3 行业发展历程与阶段特征

1.3.1 全球发展历程简述：战后重建、社区邻里更新、伙伴制更新

1.3.2 中国发展历程深度剖析

1.3.2.1 萌芽探索期（1990s前）

1.3.2.2 快速发展与资本化时期（1990s-2010s，“大拆大建”）

1.3.2.3 内涵提质与规范发展期（2010s末至今，“高质量发展”）

第二章 行业发展环境与核心驱动力分析

2.1 全球城市更新发展概况与经验借鉴

2.1.1 全球主要城市更新模式比较（欧美、日韩、新加坡）

2.1.2 前沿理念借鉴：韧性城市、15分钟城市、零碳社区

2.2 中国城市更新宏观环境分析（PESTEL模型）

2.2.1 政治与政策环境

2.2.1.1 国家战略导向：“十四五”规划总结与“十五五”规划建议前瞻

2.2.1.2 2025年中央经济工作会议精神解读：着力扩大内需、化解风险、提升城市功能

2.2.1.3 住房城乡建设部核心政策脉络

2.2.2 经济环境

2.2.2.1 宏观经济步入新常态，固定资产投资结构转向

2.2.2.2 地方政府财政压力与存量资产盘活需求

2.2.2.3 消费升级与产业升级带来的空间需求变化

2.2.2.4 “十五五”世界经济发展趋势研判

2.2.2.5 “十五五”我国经济面临的形势

2.2.2.6 “十五五”我国对外经济贸易预测

2.2.3 社会环境

2.2.3.1 城镇化率进入高阶平台，人口结构变化（老龄化、家庭小型化）

2.2.3.2 居民对美好生活需求升级：从“住有所居”到“住有优居”

2.2.3.3 历史文脉保护与社区归属感诉求增强

2.2.4 技术环境

2.2.4.1 前沿技术与新场景：

2.2.4.1.1 AI与数字孪生：在规划模拟、智能建造、智慧运营中的应用

2.2.4.1.2 绿色低碳技术：超低能耗建筑、光伏一体化、智慧能源管理

2.2.4.1.3 智能建造与装配式技术

2.2.4.1.4 CIM/BIM平台作为城市更新数字底座

2.2.4.2 行业相关技术专利分析

2.2.4.2.1 中国城市更新专利申请与公开情况分析

2.2.4.2.2 中国城市更新热门申请人及技术领域分析

2.2.5 环境与法律环境

2.2.5.1 “双碳”目标约束下的绿色更新要求

2.2.5.2 法律法规体系逐步健全与规范化

2.3 核心驱动力综合分析

2.3.1 内生动力：城市发展从“增量扩张”到“存量提质”的必然选择

2.3.2 政策驱动：顶层设计明确，金融工具创新（专项债、REITs、城市更新基金）

2.3.3 经济驱动：释放存量土地价值，培育消费与新经济载体

2.3.4 技术驱动：科技赋能全流程提质增效，创造新商业模式

2.3.5 社会驱动：民生补短板、安全韧性提升与治理现代化

第三章 产业政策与规划体系深度解析

3.1 全球城市更新相关政策经验

3.2 中国国家层面顶层设计与战略规划

3.2.1 “城市更新行动”国家战略的深化路径

3.2.2 部委联动政策梳理（住建部、发改委、自然资源部等）

3.3 所属行业规划与《国民经济行业分类与代码》解读

3.3.1 “十四五”行业发展回顾（运行情况、特点、成就）

3.3.2 行业”十五五”（“十五五”）规划总体战略布局与主要目标

3.3.3 “十五五”规划对行业经济发展的影响分析

3.4 重点区域/地方政策模式比较与创新

3.4.1 北京模式：规划引领、多元共治与“首开经验”

3.4.2 上海模式：“有机更新”条例、精细化治理与区域统筹

3.4.3 深圳模式：市场化主导、法规先行与“政府引导+国企实施+市场参与”

3.4.4 广州模式：城中村改造新政、“做地”机制与产业导入

3.4.5 成渝等新一线城市模式：特色文化引领与场景营城

3.5 关键政策工具包分析

3.5.1 规划与用地政策工具箱（容积率奖励/转移、协议出让、混合用地）

3.5.2 财税与金融支持工具箱（税收优惠、财政补贴、政策性金融）

3.5.3 审批流程优化机制（“一事一议”、并联审批、承诺制）

第四章 产业链、供给侧与市场需求规模分析

4.1 产业链全景图谱与价值分布

4.1.1 上游：技术、资本与要素供应端

4.1.1.1 规划设计咨询（含前沿的数字化咨询）

4.1.1.2 金融服务与资本（银行、基金、保险、REITs）

4.1.1.3 建筑材料与设备（绿色建材、节能设备、智能化部品）

4.1.1.4 上游供给分析：”十四五”供给规模与价格，”十五五”发展趋势

4.1.2 中游：投资、建设与集成端

4.1.2.1 投资开发主体（多元主体构成）

4.1.2.2 建筑施工与总承包

4.1.2.3 专业工程与服务（加固、机电、装饰等）

4.1.3 下游：运营、服务与应用端

4.1.3.1 资产运营与管理（商业、办公、产业园、租赁住房）

4.1.3.2 物业管理与社区服务

4.1.3.3 产业招商与孵化服务

4.1.3.4 智慧平台与数据服务

4.1.3.5 下游需求分析：”十四五”发展概况，”十五五”发展趋势

4.2 供给侧分析：市场规模、结构与能力

4.2.1 “十四五”期间总体市场规模与完成情况统计

4.2.2 “十四五”行业供给情况分析

4.2.3 细分市场供给规模

4.2.3.1 老旧小区改造开工与完工套数/面积

4.2.3.2 老旧工业区改造面积与投资额

4.2.3.3 历史文化街区活化项目数量

4.2.3.4 城中村改造计划与实施规模

4.2.4 服务供应能力特点：从“建造商”向“运营商”、“服务商”转型

4.3 需求侧分析：下游主要应用市场需求规模及前景

4.3.1 “十四五”行业需求分析

4.3.1.1 需求市场与客户结构

4.3.1.2 区域需求结构

4.3.1.3 行业供需平衡分析

4.3.2 产品应用市场需求总规模与特征

4.3.3 核心需求前景预测

4.3.3.1 居住改善需求：适老化、品质化、智慧化居住空间前景

4.3.3.2 产业空间需求：新经济、科创、文创办公载体规模预测

4.3.3.3 商业消费需求：体验式、社区型、文旅商业场景前景

4.3.3.4 公共服务需求：“一老一小”、文化、体育设施缺口与市场空间

4.3.3.5 数字治理与智慧城市服务需求

4.3.4 “十五五”领域需求产品功能与市场格局预测

第五章 行业运行、财务、特征与商业模式分析

5.1 行业特性、特征与重要性分析

5.2 行业发展状况与阶段分析

5.2.1 我国城市更新行业发展阶段

5.2.2 “十四五”发展总体概况、态势与特点

5.2.3 “十四五”重点企业发展分析

5.2.4 “十五五”区域产业布局与产业转移趋势

5.3 行业经营与市场分析

5.3.1 经营模式分析

5.3.2 “十四五”市场总体概况与发展分析

5.3.3 市场价格走势分析

5.3.3.1 市场定价机制与影响因素

5.3.3.2 “十四五”价格走势及”十五五”预测

5.4 “十四五”行业规模与财务能力分析

5.4.1 行业单位、人员及资产规模状况分析

5.4.2 行业市场规模状况分析

5.4.3 行业财务能力分析（盈利能力、偿债能力、营运能力、发展能力）

5.5 “十五五”行业财务能力与规模预测

第六章 区域结构分析

6.1 中国城市更新区域发展总览

6.2 “十四五”区域市场规模与结构分析

6.2.1 区域结构总体分析

6.2.2 东北地区市场规模分析

6.2.3 华北地区市场规模分析

6.2.4 华东地区市场规模分析

6.2.5 华中地区市场规模分析

6.2.6 华南地区市场规模分析

6.2.7 西部地区市场规模分析

6.3 重点区域市场深度分析

6.3.1 京津冀城市群：首都核心区更新、非首都功能疏解承接更新

6.3.2 长三角城市群：精细化更新、一体化协同更新、工业遗存高附加值转化

6.3.3 粤港澳大湾区：高强度开发下的更新、城中村改造主战场、跨境要素流动更新

6.3.4 成渝城市群：公园城市理念下的更新、特色文化与消费场景驱动更新

6.4 区域市场特征对比与前景预测

6.4.1 区域市场特征对比（政策、成熟度、需求）

6.4.2 “十五五”区域市场前景预测

6.4.2.1 东北地区市场前景预测

6.4.2.2 华北地区市场前景预测

6.4.2.3 华东地区市场前景预测

6.4.2.4 华中地区市场前景预测

6.4.2.5 华南地区市场前景预测

6.4.2.6 西部地区市场前景预测

第七章 行业产业结构与价值链分析

7.1 行业产业结构分析

7.1.1 市场细分充分程度分析

7.1.2 下游应用领域需求结构占比

7.1.3 领先应用领域的结构分析（所有制结构）

7.2 产业价值链结构与竞争优势分析

7.2.1 产业价值链的构成

7.2.2 产业链条的竞争优势与劣势分析

第八章 行业竞争格局与市场集中度分析

8.1 市场参与主体图谱与角色分析

8.2 行业竞争结构分析（波特五力模型）

8.2.1 供应商议价能力

8.2.2 购买者议价能力

8.2.3 新进入者的威胁

8.2.4 替代品的威胁

8.2.5 同业竞争者的竞争程度

8.3 市场竞争格局分析

8.3.1 企业间竞争格局（不同规模、所有制、区域）

8.3.2 国内主要企业动向及拟在建项目分析

8.3.3 重点企业市场占有率分析

8.4 市场集中度分析

8.4.1 市场、企业及区域集中度分析

8.4.2 全国及细分市场集中度变化趋势

8.5 行业竞争力与SWOT分析

8.5.1 行业整体竞争力评价与构建建议

8.5.2 中国城市更新行业竞争力剖析

8.5.3 行业SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁）

第九章 重点企业/玩家深度分析（可定制企业）

9.1 重点企业选择标准与名单

9.2 重点企业案例深度剖析（每家企业按以下结构）

9.2.1 企业概况及城市更新产品/业务介绍

9.2.2 企业核心竞争力分析

9.2.3 企业经营与财务情况分析

9.2.3.1 企业主要利润指标分析

9.2.3.2 “十四五”主要经营数据指标

9.3 重点企业对比与市场影响力分析

9.3.1 重点企业主要指标对比分析（资产、人员、营收、利润、负债）

9.3.2 企业市场占有率与区域/细分领域影响力分析

9.3.3 企业竞争力综合评价

9.4 企业竞争策略与核心竞争力提升途径

第十章 行业发展前景、市场规模预测与投资分析

10.1 “十五五”期间行业整体发展趋势研判

10.1.1 趋势一：运营为王，资产管理能力成为估值核心

10.1.2 趋势二：科技深度融合，AI与CIM驱动智慧更新全周期

10.1.3 趋势三：绿色低碳化，从可选到必选，催生新技术与服务

10.1.4 趋势四：场景化、人本化，更新与社区治理、公共服务供给深度融合

10.1.5 趋势五：金融工具持续创新，公募REITs常态化扩围是关键

10.1.6 “十五五”行业技术开发方向

10.1.7 产业集中度趋势分析

10.2 行业投资价值与机遇点分析

10.2.1 典型项目与可投资模式分析

10.2.2 高潜力投资赛道

10.2.2.1 城市更新主题金融服务与产品设计

10.2.2.2 智慧更新综合解决方案提供商

10.2.2.3 绿色低碳技术与材料

10.2.2.4 存量资产精细化运营服务商

10.2.2.5 社区嵌入式服务（康养、托育、文化等）

10.3 行业整体市场规模前景预测（2025-2030）

10.3.1 “十五五”期间总体投资规模预测

10.3.2 “十五五”行业发展规模预测

10.3.3 分类型与分区域市场规模预测

10.3.4 总体行业“十五五”整体规划及增长点展望

10.4 投资策略建议

10.4.1 针对财务投资者（基金、险资）的策略

10.4.2 针对战略投资者（开发商、运营商）的策略

10.4.3 针对政府与平台公司的合作策略

第十一章 行业主要壁垒构成与风险提示

11.1 主要进入与竞争壁垒

11.1.1 政策与合规壁垒

11.1.2 资金与资本壁垒

11.1.3 技术与专业能力壁垒

11.1.4 资源与本地化网络壁垒

11.1.5 品牌与信誉壁垒

11.1.6 “十五五”行业进入壁垒综合分析（技术、资金、政策等）

11.2 行业发展问题与相关风险提示

11.2.1 “十四五”行业存在的主要问题

11.2.2 综合性风险分析

11.2.2.1 政策与法规风险

11.2.2.2 经济与市场风险（含竞争风险）

11.2.2.3 社会与实施风险

11.2.2.4 运营与财务风险

11.2.2.5 技术与管理风险（含原材料、人才风险）

11.2.2.6 其他风险

第十二章 研究结论与战略建议

12.1 研究结论总述

12.1.1 对行业性质的再定义

12.1.2 对市场空间的再评估

12.1.3 对竞争格局与成功要素的再判断

12.2 战略建议

12.2.1 对政府部门的建议：完善政策、创新机制、加强监管与服务

12.2.2 对市场参与主体（企业）的建议：明确定位、构建核心能力、把握前沿趋势

12.2.3 对金融机构的建议：创新金融产品、参与全周期、防控风险

12.2.4 对社区与公众的建议：积极参与、理性表达、共建共享