掘金万亿城市更新：政策、科技双轮驱动，重塑未来城市格局
1、城市更新行业概述
城市更新是指对城市建成区内空间形态、功能业态、人居环境及社区网络进行持续改善和提升的系统性工程。它超越了传统的“旧城改造”，核心在于盘活存量资产、传承历史文脉、补齐功能短板、注入新兴活力，是实现城市从“增量扩张”向存量提质发展模式转型的关键路径，涵盖综合整治、功能改变与拆除重建等多种模式。
城市更新行业发展历程
资料来源：普华有策
目前，中国城市更新已进入规模化、制度化、多元化推进的新阶段。老旧小区改造、老旧厂区转型、历史文化街区活化、城中村治理成为四大主战场。“政企联动”模式成为主流，金融工具（如专项债、REITs）不断创新。同时，行业面临资金平衡难、产权复杂、长期运营能力要求高等挑战。市场规模庞大，“十四五”期间年均拉动投资超万亿元，预计“十五五”期间将持续放量。
2、城市更新产业链总结及影响
城市更新产业链是一条涵盖“投、融、建、管、退”全周期的长链条。上游主要为资金端（政策性银行、商业银行、专项基金、REITs）与智力技术端（策划规划、建筑设计、技术咨询）。上游的资金成本与可获得性直接决定了项目的启动规模与推进速度，而前沿的规划理念与绿色低碳技术方案则是项目价值创造的原点。
中游是实施主体，包括投资开发商（央企国企、混合所有制企业、专业城市更新企业）和建筑工程商。中游企业的核心能力在于项目落地、成本控制与多专业统筹，其执行效率直接影响项目周期与初期质量。下游则由资产运营商、物业服务商和产业内容服务商构成，负责项目建成后的长期运营、产业导入和社区服务。下游的运营能力直接决定了资产的长期现金流和增值潜力，是项目最终成败的关键。产业链的核心影响在于，上游的金融创新（如公募REITs）为下游的长期运营提供了退出渠道，从而激活了中游的投资热情，形成了“投资-建设-运营-资本化”的良性闭环。同时，下游市场对智慧、绿色、健康空间的需求，反向驱动中上游采用更先进的技术与设计理念。
3、城市更新行业竞争格局
当前中国城市更新市场呈现 “三足鼎立、多元共生” 的竞争格局。
城市更新行业竞争格局
资料来源：普华有策
未来竞争的关键将从“获取资源”转向 “综合运营能力” 的比拼，具备“投资-改造-运营-资本运作”全链条能力的综合服务商将脱颖而出。
4、驱动城市更新发展的核心因素
（1）顶层政策驱动
“十四五”规划纲要确立“实施城市更新行动”的国家战略地位，2025年国办37号文提出“加快场景培育和开放”提供了具体落地路径，结合中央经济工作会议对“优化房地产政策”、“推动城乡融合”的部署，共同构成了从宏观战略、中观场景到微观实施的完整、持续且层次分明的政策支持体系，为行业提供了长期稳定的发展预期。
（2）经济发展内在需求
中国城镇化进入以“存量提质”为核心的下半场。城市更新通过盘活低效存量资产，直接创造有效投资，并依托智慧商圈、文旅融合等新场景培育新型消费，成为连接有效投资与新兴消费、同步优化供给与需求的关键经济引擎，是推动经济高质量发展、培育新增长点的重要内在路径。
（3）社会民生迫切诉求
项目直接回应人口老龄化、老旧小区改造、“一老一小”服务设施短缺等紧迫民生需求。同时，提升城市在防洪排涝、消防安全、基础设施老化等方面的安全韧性，以及保护历史文脉、促进社区融合，共同构成了城市更新必须承载的多元社会使命，是其获得广泛社会支持的根基。
（4）技术革命与场景赋能
人工智能（AI）、建筑信息模型（BIM）、城市信息模型（CIM）及物联网（IoT）正从辅助工具升级为核心生产力。AI赋能从智能设计扩展到未来社区的无人化服务与智慧运维；BIM/CIM与IoT结合，是构建城市数字孪生、落地智慧社区与“全空间无人体系”等国家级新场景的底层支撑，革命性地提升全生命周期管理效率与精细度。
（5）金融创新与闭环驱动
基础设施公募REITs向消费设施、保障性租赁住房等领域扩围，为持有运营型项目提供了市场化的退出渠道。这根本性地改变了行业的估值逻辑和商业模式，吸引保险、养老金等长期资本支持，使注重长期运营的商业模式在财务上得以成立，为行业可持续发展注入了关键血液。
（6）数字中国战略载体驱动
在“数字中国”与“智慧城市”国家战略全面落地的背景下，城市更新作为物理空间再造的过程，被赋予了建设城市数字基座、集成智慧应用的核心任务。政策对开放智慧市政、交通、安防等场景的强制性与鼓励性要求，使得数字化与智能化已成为项目获取支持、提升未来竞争力的必备要素和准入门槛。
4、城市更新行业主要壁垒构成
（1）政策与审批壁垒
城市更新项目涉及规划、土地、建设、文保等多部门审批，流程复杂且具有不确定性。各地政策细则差异大，地方实践中的“一事一议”常态化，对企业的政府关系协调与政策理解能力提出极高要求。
（2）资金与资本壁垒
项目具有前期投入大、回报周期长、现金流回收慢的特点。传统信贷模式难以完全匹配，严重依赖企业自有资金或创新型融资工具。对于民营企业而言，融资成本高、渠道窄是普遍面临的挑战。
（3）技术与管理壁垒
不同于新建，更新项目面临条件复杂（如地下管网不清、结构老化）、需在运营中施工、与众多产权方协调等技术与管理难题。要求企业具备深厚的既有建筑处理经验、精细化的工程管理能力和复杂利益协调能力。
（4）长期运营与资源整合壁垒
成功的更新依赖于后期的持续优质运营和产业导入。这要求企业不仅懂“建设”，更要懂“产业”、“商业”和“服务”，需要构建跨领域的资源生态圈和专业的运营团队，形成较高的软性壁垒。
（5） 社会与风险壁垒
项目涉及大量原住民、商户、租户，公众诉求多元，容易引发社会舆情风险。拆迁谈判、安置补偿、历史保护等社会问题处理不当，可能导致项目停滞，构成重大实施风险。
北京普华有策信息咨询有限公司《“十五五”城市更新行业深度研究及趋势前景预测报告》系统剖析了中国城市更新行业的全景。首先界定行业内涵与发展历程，明晰其从“大拆大建”到“精细运营”的范式转变。报告深入分析了以“十四五”规划及2025年中央经济工作会议精神为核心的政策环境，梳理了关键政策工具。通过PEST模型解析宏观驱动力，并结合AI、数字孪生、绿色低碳等技术前沿，展望新场景。报告对产业链（上游资本/设计、中游开发/建设、下游运营/服务）进行了供需与影响分析，并呈现了以国企、龙头房企、专业运营商为主的竞争格局与重点玩家。最后，报告研判了未来发展趋势，识别了在可持续发展与科技赋能下的投资机遇与核心风险，为各方参与者提供战略参考。