产业园区服务管理行业竞争格局及发展前景、市场规模、壁垒构成
1、 行业竞争格局
21 世纪以来，我国出现了园区建设热潮，许多的园区拔地而起。然而，在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，产业功能定位趋同，许多园区产业布局重复。随着商务服务行业市场竞争日趋激烈，大批品牌企业凭借其优质服务输出能力，在开拓市场、提高市场份额等方面的优势日益显现。产业结构优化和产业融合加剧，企业间兼并重组等经济行为持续进行，优胜劣汰竞争机制作用凸显。规模企业投入资金研发互联网技术平台，聚合企业成立发展联盟，规模效益显著增加，也将进一步促进行业集中度的提升。
目前产业园区的竞争主要为低端产业园区运营企业之间的竞争。低端产业园区主要以服务含量和附加值较低的销售园区土地为主，相互之间竞争相对激烈，资金实力偏弱，对在研发领域和产业升级的企业吸引力不足，使得整个行业发展水平不高。
随着我国高端装备制造业和电商行业的发展，各类大型国外企业看好中国市场，凭借资金、管理、人才、技术和品牌等优势通过在国内投资建厂、并购国内企业或通过委托国内企业加工的形式进入我国市场，对我国高端产业园区服务管理水平将提出更高的管理要求，势必会加大高端产业园区的竞争。
资料来源：普华有策
2、联合办公市场规模稳步提升。
从我国第一个产业园区深圳蛇口工业区建立至今已经 40 余年，这 40 余年的时间里，我国的园区模式商务服务业经历了从无到有的快速发展。“十二五”期间，我国产业园区有了大幅的增长，并完成全国布局。“十三五”期间，产业结构不断优化，行业市场规模增势明显，呈现良好的发展态势，联合办公市场规模稳步提升。
自 2014 年起，在国家“双创”政策的鼓励下，全国逐渐掀起了创业热潮。据国家统计局 2021年 2 月 28 日发布的《2020 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2020 年我国全年新登记市场主体 2502 万户，日均新登记企业 2.2 万户，年末市场主体总数达 1.4 亿户，其中认可并采取联合办公的市场主体也随之增加。
2020 年 4 月，科技部按照《科技部关于印发〈发展众创空间工作指引〉的通知》有关规定和程序，经地方省级科技主管部门评审推荐，科技部审核并公示，最终确定 498 家众创空间为国家备案众创空间，这给联合办公行业的发展再次注入了信心。
2021 年 5 月 28 日，国家税务总局发布数据显示，近十年，受益于减税降费等政策，全社会创新创业活力持续激发，全国新办涉税市场主体累计达到9315万户，年均增加逾千万户。2022年上半年，全国新办涉税市场主体675.8万户，同比增长8.2%，其中，新办企业、个体工商户均超过300万户，共提供就业岗位1364.8万个，比2021年同期增长0.5%。在国民经济恢复性增长态势持续加固的情况下，联合办公行业市场规模也预计持续增长。
3、行业基本风险特征
（1）宏观经济环境变化的风险
园区管理服务行业的发展与国家宏观经济环境息息相关。宏观经济环境会通过创业机会、创业资源和创业者这三个基本要素影响到创业活动的开展，从而对商务服务产生影响。一方面，由于国内的创业环境与宏观经济和资本市场形势密不可分，创业者的创业机会和创业热情将会受到国内宏观经济下滑和资本市场转冷等外部因素的影响，致使创业项目数量减少或者创业者需求发生变化，从而给商务服务业的发展带来压力。另一方面，宏观经济周期的变化，会导致要素资源的变化，从而影响创业机会的分布、增加创业意愿或提升创业需求，这会给园区管理服务业带来新的需求和动力。
（2）行业政策变化的风险
园区管理服务行业与房地产行业的发展密切相关。近年来，国家连续出台房地产行业调控政策，影响房地产行业的发展，一定程度上也影响了房地产开发商的盈利状况。相对而言，商业地产管控较松，如果未来国家对房地产行业的调控政策发生变化，或针对商业地产出台相关调控政策，将对园区管理服务业未来的发展造成影响。
（3）市场竞争加剧的风险
园区管理服务行业的发展时间较短，市场化程度较低，尚缺乏专属的行业监管体制及相关管理办法，硬性门槛低，经过近几年的快速发展，出现一线城市商业项目已经饱和，二、三线城市商业项目过剩，四五线城市大力开发的局面，随之而来的是为方便园区管理服务业项目而成立的配套商业服务公司大量出现，大多数专业水平和行业经验有限，可能导致同质化竞争或无序竞争，将导致市场竞争进一步加剧，对行业发展产生不利影响。
（4）行业内主体企业治理的风险
由于园区管理服务业起步时间较短，行业主体大多为公司治理结构及内控制度不够完善的中小微型公司。尽管市场主体经过多年的发展与探索，企业内部各项管理制度也逐步适应企业发展的速度和节奏，但随着行业及企业的发展经营规模不断扩大，对企业治理将会提出更高的要求。因此，行业内的主体在未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，进而影响整个行业持续、稳定、健康发展的风险。
4、 行业壁垒
（1）投资资金壁垒
园区模式的商务服务业依托于产业园区（孵化器）等创业服务载体，而产业园区运营领域通常具有资金密集型的特征，其前期的设计、改造和后期的招商、运营往往需要投入大量的资金。因此，产业园区的初始改造和后续运营需要较高的资金投入，形成了该行业的投资资金壁垒。
（2）品牌及客户资源壁垒
较高的品牌知名度，对产业园区运营招商领域以及产业园区标准化运营咨询领域均具有一定的示范效应，在业务扩张时更容易获得当地政府的支持，也更容易在较短时间内获得市场认可。较高的品牌知名度有利于园区的业务扩张，客户资源的积累有助于产业园区形成规模，有利于吸引优秀的创业团队和创业项目入驻，保持在行业中的有利地位。因此，产业园区的品牌知名度及客户积累形成了商业服务行业的品牌及客户资源壁垒。
（3）专业人才壁垒
产业园区在项目承接、客户群体的定位、设计改建、招商、后续管理等环节均需要各部门各专业人员协同完成。然而，一方面，我国商务服务业起步较晚，缺乏高水平的园区设计开发人员、建设规划人员及懂经营、懂产业、懂园区运营的招商和管理人员，而人才的培养与成长需要较长时间；另一方面，建设一支优秀的管理团队与技术团队也需要投入大量的时间和资金。因此，先发企业的人才优势较为明显，新进者的人才壁垒突出。
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