既有建筑维护改造行业发展概况及细分市场分析、发展趋势分析
1、既有建筑维护改造发展概况
我国传统建筑行业是改革开放后发展起来的，既有建筑维护改造是在建筑物存量扩大和使用年限增加逐步形成和发展的，是我国建筑行业的一个新兴领域，形成和发展历史较短：
既有建筑维护改造业务起源于 1980 年。在二十世纪八十年代、九十年代，只在局部地区（如北京、上海）由政府牵头进行小规模试点尝试：1980 年左右，北京市政府率先开始进行既有建筑改造尝试，对三门口等地区进行“危房改造”，1990 年北京市政府面向全市提出了“危旧房改造计划”，将改造范围扩大到危旧房。九十年代，上海市政府提出“面向新世纪上海的既有建筑改造应从改造规划、运作机制和融资渠道方面统筹决策，贯彻拆、改、留并举的方针，尤其注意把既有建筑改造同保护城市历史文化结合起来，做好保护性改造”等。当时只是试点，依据少、方法旧、模式旧、规模小。
进入 21 世纪后，我国既有建筑维护改造业务才慢慢在全国起步、发展。既有建筑维护改造作为新兴的工程领域目前处于逐步发展和规范中，专业机构和实力企业较少，目前还没有专业的上市公司，国家及有关部门结合行业发展情况和经验，逐步制订和编制相关政策和规范。
国内城市发展大致可分为三个阶段：第一阶段，新建为主；第二阶段，新建与既有建筑综合改造、城市更新并重；第三阶段，既有建筑综合改造、城市更新为主。目前，我国既有建筑面积约 800 亿平方米，随着使用年份增加、建筑材料自然老化、设计施工缺陷、规划调整、规范变更、地震损坏等原因，以及国家对抗震要求和标准的提高，不少既有建筑亟需改造，这也将刺激既有建筑维护改造行业的迅速发展：
既有建筑维护改造技术是对传统技术研究改良创新的重要突破，在国家创新驱动发展战略和建设资源节约集约利用型社会的背景下，既有建筑维护改造技术的推广和运用，使城市发展从第一阶段转化到第二阶段、第三阶段成为可能，是城市建设形态转型的必定需要使用的技术，既有建筑维护改造业务是推动城市建设更新发展的必要业务形态。既有建筑维护改造作为一个新兴领域，是对传统建筑技术和业态的创新和应用，是我国实现碳达峰、碳中和承诺的一项有效举措。
因此，既有建筑维护改造作为一个新兴领域，是在国家创新驱动发展战略背景下通过对传统技术的创新和应用，从传统建筑业中衍生发展形成的新活动形态。
（1）建筑隔震行业概况
1977 年至 1987 年是我国抗震行业的起步阶段，期间编制了《民用砖房抗震加固技术》《工业与民用建筑抗震加固技术措施》等。我国最早的隔震建筑是 1993 年由周福霖院士设计建造的汕头陵海路八层框架结构商住楼。1994 年 5 月，联合国工业发展组织权威专家将这个隔震居民楼的建成誉为“世界建筑隔震技术发展的第三个里程碑”。2001 年，建筑隔震技术与消能减震技术写入国标《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），成为我国隔震技术进步的重要标志。
2008 年汶川地震和 2012 年雅安地震，大量建筑遭到破坏，人员伤亡和财产损失巨大，以全国中小学安全工程为标志，掀起建筑抗震鉴定与加固高潮。建筑结构抗震设计在我国多地推行，云南、四川、海南、山西、新疆等地对建筑抗震方面作出不同程度要求，实施多以学校、医院等公共建筑为主。2021 年 5 月，我国通过《建设工程抗震管理条例》，明确了新建、扩建、改建建设工程抗震设防达标要求及相关措施等，为加强建设工程抗震管理工作提供有力的法律支撑。
（2）建筑加固行业概况
建筑加固是指在建筑全寿命使用期内，以科学检测鉴定为依据，采取合理的维修加固、结构改造等措施，提高结构的安全性和耐久性，满足建筑物的正常使用功能，延长建筑物安全使用寿命。包括对既有建筑达到设计使用年限后的加固、既有建筑性能维护、部分新建筑使用功能改造以及设计、施工造成的损害补救等。
加固改造伴随着建筑而出现，但作为一个规范、相对独立的行业，则是在上个世纪 50、60 年代。建筑都有生命周期，一般情况下，现代建筑大约 30-40 年后就会集中出现问题，需要大的整修和加固。欧洲发达国家在第一次世界大战后修建了大量现代建筑，但到了上个世纪 50、60 年代，这些现代建筑大量老化，到了周期的尾端，这便催生了现代加固改造行业。
（3）建筑物移位行业概况
建筑物移位是一项建筑结构力学与岩土工程技术紧密结合、技术含量高的活动，主要技术处理为：将建筑物在某一水平面切断，使其与基础分离变成一个可搬动的“重物”；在建筑物切断处设置托换梁，形成一个可移动托梁；在就位处设置新基础；在新旧基础间设置行走轨道梁；安装行走机构，施加外加动力将建筑物移动；就位后拆除行走机构进行上下结构连接，至此移位完成。
建筑物移位在我国起步较晚，大约是在 20 世纪的 80 年代，但发展迅速。我国目前每年拆除建筑物上亿平方米，造成严重浪费，发展建筑物移位技术，具有积极的社会意义和经济意义。第一，减低对民众生活和工作的影响，甚至避免或消除社会矛盾；第二，节省大量资金资源，实现节能环保；第三，保护历史建筑和文物，缓解城市建设中继承与发展的矛盾。
（4）建筑物纠偏行业概况
建筑物纠偏是指对偏移垂直位置、发生倾斜的建筑采取纠倾扶正加固措施，恢复正常使用功能。地基不均、荷载不均或地基土受到扰动等原因，都会导致建筑物倾斜。纠偏通常需要综合运用顶升、迫降、阻沉等多种方法。
建筑物纠偏技术应用非常广泛，特别是旧建筑改造。1990 年，我国成立了全国建筑物鉴定和加固标准技术委员会，编制建筑物鉴定和加固纠偏规范，同济大学成立专门的研究学院，纠偏施工理论和技术手段逐步完善。近年来，纠偏改造、受灾房屋加固等工程项目越来越多，纠偏工程的经济效益和社会效益越来越大。
（5）地下空间开发利用行业概况
地下空间范围很广，如地下交通设施、商业设施、地下车库、市政公益管线设施、城市综合防灾建设、军事工程、仓储设施、高层建筑地下空间。中国工程院战略咨询中心、中国岩石力学与工程学会地下空间分会以及中国城市规划学会 12 月 26 日联合发布的《2021 中国城市地下空间发展蓝皮书》显示，截至 2020 年底，中国城市地下空间累计建设 24 亿平方米。“十三五”期间，中国累计新增地下空间建筑面积达到 13.3 亿平方米，新增地下人均建筑面积为 1.47 平方米。2020年中国城市地下空间新增建筑面积约 2.59 亿平方米，同比增长 0.78%，新增地下空间建筑面积（含轨道交通）占同期城市建筑面积约 22%，而长三角城市群以及粤港澳大湾区中的珠三角城市群，该比值达到 24%，共同构成主导中国城市地下空间发展的增长极。
近年来，我国以地铁为主导的地下轨道交通、以综合管廊为主导的地下市政等快速崛起，地下空间专用装备制造及相关技术不断创新并打破国外垄断，城市地下空间开发利用呈规模发展态势。开发利用地下空间是 21 世纪结构工程的重要发展趋势。
2、既有建筑维护改造行业发展趋势
现阶段，既有建筑维护改造业务和市场的特点主要体现在：（1）具体业务类型多样化，如隔震加固、结构补强、整体迁移、纠偏、顶升/迫降、地下空间开发利用和文物保护等；（2）业主需求和技术特点多元化、个性化，技术创新和应用要求高、难度大、门槛高、竞争者少；（3）城市核心区用地紧张及地下空间需求推动老城区和既有建筑地下加层需求增长；（4）地震多发地建筑隔震加固（如中小学校舍等）需求较大。
资料来源：普华有策
①隔震加固工程将是未来行业一个重要的需求领域
我国地处欧亚板块的东南部，受环太平洋地震带和欧亚地震带的影响，属于地震多发国家。据统计，我国 30 个省份发生过 6 级以上地震，19 个省份发生过 7 级以上地震，12 个省份发生过8 级地震。地震对建筑造成巨大破坏，严重危及人民的生命财产安全1。目前，我国隔震行业仍处于初级发展阶段。我国部分城乡基础设施建设防震标准偏低，避难场所建设滞后，防灾减灾能力弱。随着政府对抗震防灾工作日益重视，隔震行业法规政策得到完善，建筑隔震宣传普及程度提高，社会各界对建筑隔震的需求逐步增加，隔震技术推广和应用呈上升趋势。特别是地震多发灾区，普通工民建、中小学校舍、大型公共建筑、关键基础设施的抗震改造市场需求巨大。
②地下空间开发分层化与网络化
与既有地下建筑之间的整合协同，是城市地下空间开发过程中的重要内容。在城市总体规划层面，需要根据城市经济预期和发展需求，结合当地地质特点与城市延伸方向进行合理分层。这种分层面的地下空间，以人及为其服务的功能区为中心，人、车分流，市政管线、污水和垃圾的处理分置于不同的层次，各种地下交通也分层设置，以减少相互干扰，保证了地下空间利用的充分性和完整性。在交通、管廊等地下空间专项规划中，为了保障城市各层次空间之间的快速转换，也会向网络化引导，具体体现为轨道交通逐步形成网络，换乘站点比例提高；地下快速路将形成体系，地下市政综合管廊未来会形成网络，远期地下物流系统将在城市和城市群之间规划。
③具备雄厚技术研发实力的企业将在行业内脱颖而出
既有建筑维护改造施工工艺特殊、复杂，从业企业需具备专业的工程资质、专业设计及施工人员，以及足够的项目经验。面对我国巨大的老旧建筑物修复及改造的市场需求，具备雄厚的技术研发实力的企业有望占得先机。
④节能环保是工程施工的重要因素
《我国节约能源法》第三十五条规定：“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查。”此外，《关于加快建筑业改革和发展的若干意见》指出：“建筑业要大力发展节能节地节水节材建筑，严格采用环保和节能建筑材料，禁止使用淘汰产品，走新型工业化道路，促进建筑业经济增长方式的根本性转变”。我国发布《“十四五”节能减排综合性工作方案》也指出，全面推进城镇绿色规划、绿色建设、绿色运行管理，推动低碳城市、韧性城市、海绵城市、“无废城市”建设。全面提高建筑节能标准，加快发展超低能耗建筑，积极推进既有建筑节能改造、建筑光伏一体化建设。
既有建筑维护改造的施工地多在城市中心区，需要严格控制和处理废土、废气、废物、废水、泥浆、粉尘和噪声等，环保要求很高。遵循绿色建筑、绿色施工的时代要求，全方位节能减排，积极推广无污染、节能的新型施工工法，建设环境友好型绿色工程，是行业发展的必然趋势。
3、既有建筑维护改造行业细分市场
建筑自然老化和后续维护，是既有建筑维护改造行业的重要领域。由于材料老化、设计施工缺陷、规划调整、规范变更、地震损坏等原因，不少既有建筑亟需得到改造。同时，一些现有建筑中，旧的结构设计在功能上不能满足当前使用的需求，这也刺激了既有建筑维护改造行业的迅速发展。此外，随着“三改一拆”行动全面铺开，“以拆代改、以改促拆”，拆改并举促发展，我国的城市化建设也正从传统的大拆大建、“以建代改”的城市规划和建设思路逐步向“能改不拆”阶段转移。特别是随着我国经济发展和人民生活水平的不断提高，近年来旧城改造几乎成了各大、中城市的共同课题。因此，古建筑修复、旧建筑加固及既有建筑抗震加固等市场需求巨大。在这一思路的指引下，针对既有建筑所需的既有建筑维护改造业务将会迎来难得的发展机遇。
既有建筑维护改造是一个新兴的工程领域。我国自建国以来，特别是自上世纪 70 年代末实行改革开放以后，各种房屋建筑以及城市设施数量急剧增加，其中绝大多数是混凝土及砌体结构建国初期建造的大量的工业与民用建筑，服役期大都超过 50 年，存在各种安全隐患。一些新建成的工程项目中，由于勘察、设计和施工中的技术和管理问题，导致工程在建成初期就出现各种质量安全隐患，如果不及时采取措施，就有可能导致重大的安全事故。为此，国家每年投入大量资金用于建筑修复，为既有建筑维护改造行业提供了市场需求。
（1）古建筑修复
我国文明悠久，历史建筑物多种多样，具有巨大的历史文化价值，成为我国优秀文化的典型代表，是中华历史文化中的重要组成部分，必须进行保护和传承。我国各地大量的古旧建筑和建筑遗存，结构精巧、构造复杂、造型美观、形制宏伟，但由于年代久远，风化严重，出现外立面开裂、主体倾斜、构件脱落，甚至部分倾塌等，再加之保护不力，人为损害严重，部分亟需通过纠顷、择砌、修缮、加固、平移等手段进行维修和改造。
（2）旧建筑加固
上世纪 50 年代以来，我国经历过两次城市新建高潮，形成了大量砖砌、混凝土结构的建筑，长期的使用引起的自然老化、外部自然环境的侵袭、自然灾害破坏等问题。建筑加固是土建施工的一个分支，据统计，我国现有一大批五、六十年代建造的老房屋因超过了设计基准期而有待加固，全国又有大约三分之一的住宅安全储备不足，且城市的住宅结构逐渐进入老龄化，需要加固维修。同时，国家限定结构建设投资，从节约成本考虑，利用很多老结构、老建筑的情况越来越多，需要进行加固处理的项目逐渐增加。
数据显示，预计到2030 年中国城镇住房存量将达 406-413 亿平，巨大存量意味着二次修复改造需求潜在增长空间巨大。2017 年 3 月住房城乡建设部印发《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》，编制城市生态修复和城市修补专项规划，鼓励行业内相关企业积极参与。
（3）隔震抗震
地震的破坏力非常巨大，给人们的生命财产带来不可估量的损失，尤其对于我国西南部等地震多发地区。为促进防震抗震研究，提高建筑工程抗震设防能力，最大限度地减轻地震灾害损失，有效保障人民群众生命财产安全，近年来，国家和地方先后发布了相关法律法规、产业政策、技术标准等，以规范和鼓励建筑减隔震行业的发展。
针对地震灾区的普通工民建、中小学校舍、大型公共建筑、关键基础设施的抗震改造是既有建筑维护改造实施的又一重要应用领域。隔震行业属于典型的朝阳产业，随着隔震技术的推广，未来几年隔震应用总体呈上升趋势。近几年，随着国家对抗震防灾工作的重视和隔震技术宣传度提高，住建部发布多项建筑减隔震相关标准文件，且 《建设工程抗震管理条例》自2021年9月1日起施行。我国减隔震市场规模空间将持续扩大。
（4）地下空间
开发利用城市地下空间具有重要的战略意义，也是现代城市发展的必然趋势。城市发展空间由地面向地下延伸，向地下要土地、要空间，增加地面绿化率，部分城市功能由地面转入地下，是全世界城市发展的必然趋势，并成为衡量城市现代化程度的重要标志。随着我国城市化进程的加快，城市的用地在不断的扩大，城市的地面发展空间受到制约，现代城市的可持续发展必然将向地下拓展，因此地下空间的有着巨大的发展潜力。我国地下空间开发利用主要体现在：地下交通设施：如地铁、地下通道；市政基础设施：地下停车库、地下物流系统等；人防及生产储存设施：地下仓库、地下水库、人防工程及地下河川等。地下空间的适宜开发深度通常在地下 10 米至50 米之间。
截至 2021 年底，我国常住人口城镇化率已达到 64.72%，比 2020 年末提高 0.83 个百分点，城镇常住人口达到 91,425 万人，比 2020 年末增加 1,205 万人；乡村常住人口 49,835 万人，减少1,157 万人，城市化加速发展使得城市地下空间开发利用同步加快发展成为必然。根据《城市轨道交通 2021 年度统计和分析报告》数据显示，截至 2021 年底我国大陆地区在建线路长度为 6,096.4公里，其中地下线 4971.7 公里，占比 81.55%，在建规模持续增长。
我国各省市均编制了城市地下空间发展规划。《苏州市地下空间专项规划 2018-2035 年》提出，地下空间与轨道交通之间互联互通，地下综合管廊与轨交同步建设，到 2020 年前，苏州要完成 87 公里地下综合管廊的建设，到 2030 年，苏州还要再增加 106 公里，达到 193 公里。届时，地下综合管廊将成系统、成规模，助力城市发展。《2021 年度杭州市地下空间开发利用项目建设计划》提出，重点推进 65 个开发项目，计划新增地下空间 500 万平方米，重点推动大城北大运河新城地下空间统筹开发、运河湾站综合体、杭钢站综合体、杭州云（北）、杭州云（南）、三江汇之江未来社区、三江汇智慧新天地片区地下空间统筹开发等多个重点项目的前期研究。2018 年，深圳结合新的发展形势和需求开展了《深圳市地下空间开发利用暂行办法》修订工作，对原办法进行优化，进一步明晰了地下空间职能分工，增强统筹协调和全过程管理；明确了地下空间法定规划的体系和内容；鼓励联通，完善公共领域和联通空间的地下建设用地使用权管理；完善了地下空间产权登记和使用管理要求。
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